DIREITOS DAS COISAS/ CONDOMINIO.

CONDOMÍNIO:
BASE LEGAL: CC – ARTIGOS 1314 a 1358.

Art. 1.314.
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único.
Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

EX: 03 PROPRIETÁRIOS. Pode alhear qualquer parte.
CONDOMÍNIO = MAIS DE UM TITULAR.
CONDOMÍNIO GERAL:
VOLUNTÁRIO: DIREITOS E DEVERES: 1314 A 1322 CC.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Administração pelas partes. 1323 A 1326 CC.
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
NECESSÁRIO: 1327 a 1330 CC. Decorrente de lei e não das partes.
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: DISPOSIÇÕES GERAIS: 1331 A 1346 CC.
Cada condômino utiliza a coisa conforme o que lhe couber, sua parte ideal.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO: 1347 a 1356.
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

TEORIAS DO CONDOMÍNIO POR BONFANTE:

PROPRIEDADE INTEGRAL OU TOTAL:
Vislumbra no condominio um só direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercicio desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes.
PROPRIEDADES PLÚRIMAS PARCIAIS:
Cada condômino só é dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja união é que daria origem ao condomínio.

a) CONCEITO DE CONDOMINIO
Temos condominio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e cada um de suas partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelo iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas.

b) CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO EM GERAL:

QUANTO A ORIGEM PODE SER:

CONVENCIONAL: se resultar de acordo de vontade dos consortes.
INCIDENTE OU EVENTUAL: Quando vier a lume, em razão de causas alheias à vontade dos condôminos (herança deixado a vários herdeiros).
LEGAL, NECESSÁRIO OU FORÇADO: quando deriva de lei (compáscuo) Ex.. as paredes, cercas, muros e valas, na formação de ilhas.

QUANTO AO OBJETO:

SERÁ COMUNHÃO UNIVERSAL se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. Ex. Fazenda com diversas atividades. Diversas alternativas, pode escolher.
SERÁ COMUNHÃO PARTICULAR Se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais. Ex.. condominio de paredes, de tapumes e de água.

QUANTO À NECESSIDADE:

ORDINÁRIO OU TRANSITÓRIO Aquele que pode cessar a qualquer momento.
PERMANENTE quando não pode extinguir-se em razão de lei ou de sua natureza indivissivel (condominio forçado).

QUANTO À FORMA OU MODO:
PRO DIVISO: Comunhão existe juridicamente mas não de fato (condominio em edificios de apartamentos).
PRO INDIVISO: Comunhão perdura de fato e de direito.

C) DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:
QUANTO AS RELAÇÕES INTERNAS E RELAÇÕES EXTERNAS:

RELAÇÕES INTERNAS
1. CC, art. 1314 e parágrafo único. Cada consorte pode usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indevisão. Dai as responsabilidades que lhes decorrem dos arts. 1315 e 1319 CC.
2. Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1314), respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais (cc, arts. 504, parágrafo único, e 1322 e parágrafo único.
3. Cada consorte tem direito de gravar a parte indivisa (CC, art. 1.314), sendo evidente que não pode gravar a propriedade sob condominio em suma totalidade sem o consentimento dos outros condôminos (CC, art. 1420, $2*).
4. Se um dos consortes contrair divida em proveito da comunhão pessoalmente pelo compromisso assumido, mas terá contra os demais ação regressiva (CC, art. 1318), e, se a divida tiver sido contraida por todos, aplica-se o disposto no art. 1317 CC.

RELAÇÕES EXTERNAS.
1. Cada consorte pode reinvidicar de terceiro coisa comum (CC, art. 1314) e pode defender sua posse contra outrem (CC, art 1199).
2. A nenhum condômino é licito (CC, art. 1314, paragrafo único), sem anuência dos outros, dar posse, uso e gozo da propriedade a estranho. Pode pedir a retomada de imóvel locado, desde que se configurem as circunstâncias legalmente previstas (CC, art.1323).

D) ADMINISTRAÇÃO
Todos os consortes poderão usar da coisa, dentro dos limites de sua destinação econômica, auferindo todas as vanatgens sem prejuizo de qualquer deles. Se impossivel o uso do bem cabe a eles deliberar se deve ser vencido, alugado ou aadministrado (CC, art. 1323, 1324, 1325 e 1326).

E) EXTINÇÃO

DIVISÃO Em se tratando de condominio ordinário as partes podem exigir, a qualquer tempo, sua divisão (CC, arts. 1320 e 1321). Essa divisão pode ser:
(VENDA) AMIGAVÉL, efetiva-se por escritura pública quando todos os consortes forem maiores e capazes, e um deles queira vender, venda está que nào se efetivará se a unanimidade dos condôminos enterder que não é conviniente. (CC, art. 1322, 1 parte).
(VENDA) JUDICIALquando não houver acorde ou qualquer deles for incapaz (CPC, arts. 967 e S.

F) CONDÔMINOS ESPECIAIS

1- CONDOMINIO EM PAREDE; CERCAS, MUROS E VALAS CC art. 1327, 1297, $1, 1328, 1329 e 1330,CPC, art, 275, II, g
é o estado permanente de indivisão, protegido pela lei, em razão da utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como um meio de se manter a paz coletiva e a segurança, sendo por isso um condominio forçado rege-se pelos art, acima.

2- CONDOMINIOS EM EDIFICOS DE APARTAMENTO
ORIGEM
Surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitações, quando, com o desenvolvimento das cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o solo.
NATUREZA JURIDICA caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condominio de partes do edificio forçosamente comuns.
PODE-SE, INSTITUIR UM CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS, 1332, I a III, EM RAZÃO DE:
1. Por destinação do proprietário do edificio, mediante escritura pública, sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluida a obra.
2. Por incorporação imobileária, que é o negócio juridico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas.
3. Por testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa configuração.
4. Por constituição do regime por vários herdeiros.
5. Por arrematação em hasta publica, doação, dote, compra de frações de edificio.
6. Por sentença judicial, em ação de divisão.

CONSTITUIÇÃO (CC 1333 e 1334)

DIREITOS DO CONDÔMINOS estão definidos na “Convenção de Condominio”, que é um ato-regra gerador do direito estatuário ou corporativo, aplicável não só aos que integram a comunidade, como também a todos que nela se encontrem na condição permanente ou ocasional de ocupantes, e no art. 1335 do CC.
DEVERES DOS CONDÔMINOS (1336)
1. Observar regras de vizinhança.
2. Não alterar o prédio externamente a não ser com licença dos consortes.
3. Não decorar as partes e esquadrias externas com tons diversos dos empregados no conjunto da edificação.
4. Não destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio.
5. Não praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudique a higigiene.
6. Não embaraçar o uso das partes comuns.
7. Não alienar a garagem a pessoa estranha ao condominio.
8. Submeter-se as sanções se transgredirem seus deveres.
9. Concorrer com sua quota para as despesas do condominio, sob pena de sofrer sanções.
ADMINISTRAÇÃO

1. SINDICO é a pessoa que defende os direitos e interesses comuns dos condôminos, que os representa, que admite e demite empregados, que arrecada contribuições deliberadas pela assembléia.
2. ADMINISTRADOR é a pessoa a quem o sindico delega certas funções administrativas.
3. SUBSINDICO é o auxiliar do sindico.
4. CONSELHO FISCAL, composto por três membros que dão pareceres sobre as contas do sindico.
5. ÓRGÃO DELIBERATIVO, Assembléia Geral, constituida por todos os condôminos.

EXTINÇÃO CC, art. 1358.
1. Desapropriação do edificio (CC, art 1358).
2. Confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa.
3. Destruição do imóvel por qualquer acontecimento, incêndio, por exemplo (cc, art.1357).
4. Demolição voluntária do prédio cc. 1357.
5. Alienação e reconstrução de todo o prédio (cc, art 1357, $$ 1 e 2).

MULTI PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
ESPÉCIE CONDOMINIAL RELATIVA aos locais de lazer, pelo qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel, repartido em unidades de tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período.
Há utilização por certo tempo, com regras em diversos locais, utilizando frações ideais. EX: CANDEIAS CLUBE.
CARACTERÍSTICAS: Direitos reais, habilitação periódica, co-proprietário por frações ideais, limitações temporais e condominiais.

CONDOMÍNIO FECHADO
Bairro urbanizado para fins residenciais ou recreativos, conjuntos de casa em vilas fechadas por portão de acesso a via pública, protegido por muro e portaria que controla a passagem, clube de campo e praças particulares, de convenções assembleares. (SILVIO SALVIO VENOZA)
BASE LEGAL: LEI 4591/64 , ARTIGO 8º.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
        a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
Deve ser separado da via pública e pode ser horizontal ou vertical. Há controle de entrada e saída, pode vender, onerar, mas não pode ser dissociado do conjunto. Possui regras específicas.
CARACTERÍSTICAS: CADA TITULAR E PROPRIETÁRIO DE CASA ETC. TEM DIREITO DE CERCÁ-LA E ALIENÁ-LA COM O TERRENO RESERVADO, sem ter o direito de dissociá-la do conjunto e de apoderar-se de ares comuns.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 1331 a 1346 CC.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos
É A JUSTAPOSIÇÃO DE PROPRIEDADES, DISTINTAS E INDIVIDUAIS, mas comuns e exclusivas.
Partes do condomínio são comuns. EX. Saguão de entrada do prédio.
INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: Proprietário destina terreno para construção de condomínio. Há incorporação imobiliária após a construção pronta.
ARREMATAÇÃO, COM EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO: Por sentença judicial.
Artigo 1335 CC: Assembléias são quem decidem as questões do condomínio. Estatuto traz o que pode ou não pode ser feito e registrado em cartório.

CONDOMÍNIO: ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA.
Para decisão sobre aumento de construção. Quorum necessário para decisões. Se tudo estiver tecnicamente correto.
1325 CC . Parágrafo 2º.
REGRA LEGAL: 1343 CC. Tem que haver unanimidade de parecer dos condôminos para construção de novo andar.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Fachadas de condomínio, não podem ser alteradas. O Síndico do condomínio pode ser um morador ou é contratado terceiro para administrar. 1347 CC.
Regras do condomínio: EXTINÇÃO : 1357 e 1358 CC.
DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA: PROPRIEDADE RESOLÚVEL: 1359/1360 CC.
Qualquer outra condição de negócio, deve estar em contrato. Artigo 505 a 512 CC.
EFEITOS DA RESOLUBILIDADE: 1359 CC: Se a causa constar no próprio título, é retroativo: EX TUNC. RETROAGE.
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Se for por motivo superveniente: Artigo 1359/1360 CC. Efeito a partir da declaração. .EX NUNC: Não retroage.

DECRETO LEI 911/69:
LEI 9514/97.
Súmula vinculante: 25 STF.
Depositário Fiel: Depósito originário= Contrato por equiparação.

Depósito Judicial: Não pode mais ser preso o depositário.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: Propriedade objeto: Gozar, usar, dispor e reaver.

POSSUIDOR DIRETO E INDIRETO: PROPRIEDADE.

BIBLIOGRAFIA

1 CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO, MARIA HELENA DINIZ 4* VOLUME, DIREITO DAS COISES

2* DIREITO CIVIL BRASILEIRO, CARLOS ROBERTO GONÇALVES, DIREITO DAS COISAS

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Sobre César.

Liberdade é o direito de fazer tudo o que a lei permite. Montesquieu

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