O QUE É CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO?
1 – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
1.1 – CONCEITO
O principal documento de um condomínio é a Escritura da Convenção, que regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum.Vale muito mais que um contrato, o qual só surge efeito entre os signatários.

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.

Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. – 4591/1964
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. § 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Novo Código Civil – 10406/2002
Art. 1333 A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1334 § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção não faz divisão alguma; é no ato de instituição e especificação que se faz a divisão do edifício em partes privadas, que constituem as unidades isoladas e as partes comuns que são de uso de todos. Ao se elaborar a convenção ela já há de encontrar a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade;nesses elemento é que a convenção se arrima para constituir o condomínio edilício.

Novo Código Civil – 10406/2002
Art. 1333 Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Tribunal: STJ | Processo: 36815-4 | Data: 25/10/93 | Tipo: REsp

CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – FALTA DE REGISTRO – Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ – REsp 36.815-4 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Costa Leite – DJU 25.10.93)

Tribunal: STJ | Processo: 128418 | Data: 13/09/99 | Tipo: Resp

CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591/64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO. I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64. III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.(RESP 128418/RJ, DJ:13/09/1999 PG:00067, Relator Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Orgão Julgador STJ T4 – QUARTA TURMA).

Tribunal: 2º TAC/SP | Processo: 792.819-00/7 | Data: 28/04/03 | Tipo: AI

CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – PROVA – DOCUMENTO NÃO ESSENCIAL AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – DESNECESSIDADE Para a propositura da ação de cobrança de despesas condominiais não se afigura necessária a juntada da convenção condominial até porque possível o ressarcimento dos gastos em condomínios irregulares.(IIº TAC/SP – AI 792.819-00/7 – 2ª Câm. – Rel. Juiz VIANNA COTRIM – J. 28.4.2003 (quanto a convenção do condomínio)

Tribunal: STJ | Processo: 36815-4 | Data: 25/10/93 | Tipo: REsp

CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – FALTA DE REGISTRO – Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ – REsp 36.815-4 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Costa Leite – DJU 25.10.93)

Tribunal: STJ | Processo: 128418 | Data: 13/09/99 | Tipo: Resp

CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591/64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO. I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64. III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.(RESP 128418/RJ, DJ:13/09/1999 PG:00067, Relator Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Orgão Julgador STJ T4 – QUARTA TURMA).

Tribunal: 2º TAC/SP | Processo: 792.819-00/7 | Data: 28/04/03 | Tipo: AI

CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – PROVA – DOCUMENTO NÃO ESSENCIAL AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – DESNECESSIDADE Para a propositura da ação de cobrança de despesas condominiais não se afigura necessária a juntada da convenção condominial até porque possível o ressarcimento dos gastos em condomínios irregulares.(IIº TAC/SP – AI 792.819-00/7 – 2ª Câm. – Rel. Juiz VIANNA COTRIM – J. 28.4.2003 (quanto a convenção do condomínio)

Tribunal: STJ | Processo: 36815-4 | Data: 25/10/93 | Tipo: REsp

CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – FALTA DE REGISTRO – Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ – REsp 36.815-4 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Costa Leite – DJU 25.10.93)

Tribunal: STJ | Processo: 128418 | Data: 13/09/99 | Tipo: Resp

CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591/64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO. I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64. III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.(RESP 128418/RJ, DJ:13/09/1999 PG:00067, Relator Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Orgão Julgador STJ T4 – QUARTA TURMA).

Tribunal: 2º TAC/SP | Processo: 792.819-00/7 | Data: 28/04/03 | Tipo: AI

CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – PROVA – DOCUMENTO NÃO ESSENCIAL AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – DESNECESSIDADE Para a propositura da ação de cobrança de despesas condominiais não se afigura necessária a juntada da convenção condominial até porque possível o ressarcimento dos gastos em condomínios irregulares.(IIº TAC/SP – AI 792.819-00/7 – 2ª Câm. – Rel. Juiz VIANNA COTRIM – J. 28.4.2003 (quanto a convenção do condomínio)

E enquanto o ato de instituição e especificação cria o condomínio, a convenção o constitui, isto é o organiza, forma sua base, discrimina as diferentes partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, estabelece a destinação dessas partes do edifício, disciplinando a utilização pelos co-proprietários, seus sucessores, inquilinos, comodatários…Essa tarefa cabe essencialmente aos condôminos que são legitimamente interessados na organização e na convivência da vida comunitária bem como na fixação do rateio das despesas necessárias à sua conservação.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.

É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.

Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:

1 – a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

2 – destino das diferentes partes;

3 – modo de usar as coisas e serviços comuns;

4 – encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

5 – modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

6 – as atribuições do síndico, além das legais;

7 – a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

8 – modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

9 – quorum para os diversos tipos de votações;

10 – a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

11 – a forma e o quorum para as alterações de convenção;

12 – a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

13 – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias;

14 – as extraordinárias do condomínio, sua forma de administração;

15 – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

16 – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e o regimento interno.

Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. – 4591/1964
Art. 9º § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as …. extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto, a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.

É aconselhável, logo após o edifício ficar pronto, os condôminos reunirem-se e estudarem o que será mantido ou alterado na convenção, evitando, assim conflitos futuros, Muitos problemas e prejuízos podem ser evitados através de uma convenção bem elaborada, que realmente reflita os conceitos e ideais dos condôminos e ocupantes de edifício sendo fundamental a inclusão de cláusulas que venha a inibir condutas irregulares.

Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a “assembléia de condôminos” como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.

1.2 – CONVENÇÃO X REGULAMENTO INTERNO X REGIMENTO INTERNO
A Convenção de Condomínio é o conjunto de normas que regem o condomínio. É a sua lei interna, não podendo, entretanto ser contrária à legislação específica. Deve ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais (parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino). A convenção deve ser elaborada por escrito, registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

De acordo com o art. 9º, §3º, “m”, da Lei 4591/64, o regimento interno poderia ou não estar inserido na convenção. E, na maioria das vezes, não estava, pois, sendo um documento autônomo, poderia ser alterado por maioria simples, não precisando de quorum qualificado.
No artigo 1334, V, do Novo Código Civil, o regimento interno, passou a fazer parte obrigatória da convenção, que deverá conter o rol dos direitos e deveres dos condôminos e precisará de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para sua eventual modificação.

Já o regulamento interno, elaborado para questões específicas como o funcionamento do salão de festas, garagem, área de lazer, o horário de mudanças, entre outras, poderá ser alterado, a qualquer tempo, com maioria simples dos condôminos presentes.

Novo Código Civil – 10406/2002
Art. 1334 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: V – o regimento interno.

FONTE: Juris Way

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Liberdade é o direito de fazer tudo o que a lei permite. Montesquieu

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